Hausverkauf und Steuern in Deutschland: Was Sie wissen müssen

Dieser Artikel ist keine Rechts- oder Steuerberatung.

Das Wichtigste in Kürze:

Der Verkauf eines Hauses in Deutschland kann Erbschaftssteuer, Spekulationssteuer, Gewinnsteuer und Grunderwerbsteuer auslösen. Die Höhe der Steuern hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Wert, dem Gewinn, der Nutzung und der Herkunft des Hauses. Der Hausverkauf muss in der Steuererklärung angegeben werden.

Wenn Sie ein Haus in Deutschland besitzen und es verkaufen wollen, müssen Sie einige steuerliche Aspekte beachten. Je nachdem, wie lange Sie das Haus besessen und genutzt haben, wie hoch der Verkaufspreis und der Gewinn sind und ob es sich um ein geerbtes oder geschenktes Haus handelt, können verschiedene Steuern anfallen. In diesem Artikel geben wir Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Steuerarten, die bei einem Hausverkauf in Deutschland relevant sein können, und erklären Ihnen, wie Sie diese berechnen und in Ihrer Steuererklärung angeben können.

Geerbtes Haus verkaufen: Steuer

Wenn Sie ein Haus erben, müssen Sie zunächst prüfen, ob Sie Erbschaftssteuer zahlen müssen. Die Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Wert des Hauses, dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und dem Freibetrag, der Ihnen zusteht. Der Freibetrag hängt von der Steuerklasse ab, die sich wiederum nach dem Verwandtschaftsgrad richtet. Zum Beispiel beträgt der Freibetrag für Ehepartner und Kinder 500.000 Euro, für Enkel 200.000 Euro und für Geschwister und Nichten/Neffen 20.000 Euro. Die Steuerklasse bestimmt auch den Steuersatz, der zwischen 7% und 50% liegen kann. Sie können den Wert des Hauses entweder nach dem Verkehrswert oder nach dem Ertragswert ermitteln. Der Verkehrswert ist der Preis, den Sie auf dem freien Markt erzielen könnten, während der Ertragswert die voraussichtlichen künftigen Einnahmen aus dem Haus widerspiegelt. Sie können den Wert des Hauses auch durch ein Gutachten eines Sachverständigen feststellen lassen.

Wenn Sie das geerbte Haus verkaufen wollen, müssen Sie außerdem prüfen, ob Sie Spekulationssteuer zahlen müssen. Die Spekulationssteuer ist eine Form der Einkommensteuer, die auf den Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb erhoben wird. Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten, zu denen auch die Nebenkosten wie Notar- und Maklergebühren gehören. Die Spekulationssteuer gilt jedoch nicht, wenn Sie das Haus selbst bewohnt haben oder wenn Sie es aus beruflichen oder familiären Gründen verkaufen müssen. Der Steuersatz für die Spekulationssteuer hängt von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz ab, der zwischen 14% und 45% liegen kann. Zusätzlich müssen Sie noch den Solidaritätszuschlag von 5,5% und gegebenenfalls die Kirchensteuer von 8% oder 9% zahlen.

Wenn Sie das geerbte Haus länger als zehn Jahre besitzen oder es selbst bewohnen, bevor Sie es verkaufen, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen. Allerdings müssen Sie den Verkauf trotzdem in Ihrer Steuererklärung angeben, da er unter die sogenannte Grunderwerbsteuer fällt. Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf oder Verkauf von Immobilien anfällt. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%. Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis oder den Verkehrswert des Hauses berechnet, je nachdem, welcher höher ist. Die Grunderwerbsteuer müssen Sie innerhalb von vier Wochen nach dem Abschluss des Kaufvertrags an das Finanzamt zahlen.

Steuern beim Hausverkauf: Spekulationssteuer, Gewinnsteuer und Grundsteuer

Wie bereits erwähnt, kann der Verkauf eines Hauses in Deutschland verschiedene Steuern auslösen, je nachdem, wie lange Sie das Haus besessen und genutzt haben, wie hoch der Verkaufspreis und der Gewinn sind und ob es sich um ein geerbtes oder geschenktes Haus handelt. Die wichtigsten Steuern, die Sie kennen sollten, sind die Spekulationssteuer, die Gewinnsteuer und die Grundsteuer.

Die Spekulationssteuer ist eine Form der Einkommensteuer, die auf den Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb erhoben wird. Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten, zu denen auch die Nebenkosten wie Notar- und Maklergebühren gehören. Die Spekulationssteuer gilt jedoch nicht, wenn Sie das Haus selbst bewohnt haben oder wenn Sie es aus beruflichen oder familiären Gründen verkaufen müssen. Der Steuersatz für die Spekulationssteuer hängt von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz ab, der zwischen 14% und 45% liegen kann. Zusätzlich müssen Sie noch den Solidaritätszuschlag von 5,5% und gegebenenfalls die Kirchensteuer von 8% oder 9% zahlen.

Die Gewinnsteuer ist eine weitere Form der Einkommensteuer, die auf den Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien anfällt, die Sie länger als zehn Jahre besessen haben. Die Gewinnsteuer gilt jedoch nur, wenn Sie mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen. In diesem Fall werden Sie als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft und müssen den Gewinn aus dem Verkauf als Einkünfte aus Gewerbebetrieb versteuern. Der Steuersatz für die Gewinnsteuer ist derselbe wie für die Spekulationssteuer, also abhängig von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz, dem Solidaritätszuschlag und der Kirchensteuer. Außerdem müssen Sie noch die Gewerbesteuer zahlen, die je nach Gemeinde zwischen 7% und 17% liegt.

Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer, die auf den Besitz von Immobilien erhoben wird. Die Grundsteuer wird auf den Einheitswert des Hauses berechnet, der deutlich niedriger ist als der Verkehrswert. Der Einheitswert ist ein pauschaler Wert, der auf der Grundlage von veralteten Daten aus den Jahren 1964 oder 1935 festgelegt wird. Die Grundsteuer wird dann mit einem Hebesatz multipliziert, der je nach Gemeinde zwischen 200% und 900% liegt. Die Grundsteuer müssen Sie jedes Jahr an das Finanzamt zahlen, solange Sie das Haus besitzen. Wenn Sie das Haus verkaufen, müssen Sie die Grundsteuer anteilig für das laufende Jahr zahlen.

Hausverkauf in der Steuererklärung angeben

Wenn Sie ein Haus in Deutschland verkaufen, müssen Sie den Verkauf in Ihrer Steuererklärung angeben, unabhängig davon, ob Sie Steuern zahlen müssen oder nicht. Sie müssen den Verkauf in der Anlage SO (Sonstige Einkünfte) eintragen, wenn Sie Spekulationssteuer oder Gewinnsteuer zahlen müssen. Sie müssen den Verkaufspreis, die Anschaffungskosten, die Nebenkosten, den Gewinn und die Steuer angeben. Sie müssen auch den Kaufvertrag und die Rechnungen für die Nebenkosten beifügen.

Wenn Sie keine Spekulationssteuer oder Gewinnsteuer zahlen müssen, müssen Sie den Verkauf in der Anlage G (Grunderwerbsteuer) eintragen. Sie müssen den Verkaufspreis, den Verkehrswert, die Grunderwerbsteuer und die Steuernummer des Finanzamts angeben. Sie müssen auch den Kaufvertrag und den Grunderwerbsteuerbescheid beifügen.

Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, müssen Sie auch die Erbschaftssteuer in Ihrer Steuererklärung angeben. Sie müssen den Wert des Hauses, den Freibetrag, die Steuerklasse, die Erbschaftssteuer und die Steuernummer des Finanzamts angeben. Sie müssen auch das Testament, den Erbschein und den Erbschaftsteuerbescheid beifügen.

Hausverkauf Steuer berechnen: Beispiele

Um Ihnen einen besseren Eindruck zu vermitteln, wie Sie die Steuern beim Hausverkauf berechnen können, haben wir hier einige Beispiele für verschiedene Szenarien zusammengestellt. Bitte beachten Sie, dass diese Beispiele nur der Veranschaulichung dienen und nicht die individuellen Umstände jedes Einzelfalls berücksichtigen. Außerdem haben wir einige Vereinfachungen und Annahmen getroffen, die in der Praxis nicht immer zutreffen. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, sollten Sie immer einen qualifizierten Fachmann konsultieren, um Ihre genaue Steuerlast zu ermitteln.

Beispiel 1: Hausverkauf nach 10 Jahren ohne Eigennutzung

Angenommen, Sie haben im Jahr 2013 ein Haus für 300.000 Euro gekauft und es bis zum Jahr 2023 vermietet. Im Jahr 2023 verkaufen Sie das Haus für 400.000 Euro. Wie viel Steuern müssen Sie zahlen?

Da Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft haben, müssen Sie Spekulationssteuer zahlen. Um den Gewinn zu berechnen, müssen Sie die Anschaffungskosten vom Verkaufspreis abziehen. Zu den Anschaffungskosten gehören neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten wie Notar- und Maklergebühren. Angenommen, diese betragen 10% des Kaufpreises, also 30.000 Euro. Dann sind die Anschaffungskosten 330.000 Euro. Der Gewinn ist dann 400.000 Euro minus 330.000 Euro, also 70.000 Euro.

Um die Spekulationssteuer zu berechnen, müssen Sie den Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz multiplizieren. Angenommen, Ihr Einkommensteuersatz beträgt 30%. Dann ist die Spekulationssteuer 70.000 Euro mal 30%, also 21.000 Euro. Zusätzlich müssen Sie noch den Solidaritätszuschlag von 5,5% und gegebenenfalls die Kirchensteuer von 8% oder 9% zahlen. Angenommen, Sie zahlen keine Kirchensteuer. Dann ist der Solidaritätszuschlag 21.000 Euro mal 5,5%, also 1.155 Euro. Die Gesamtsteuer ist dann 21.000 Euro plus 1.155 Euro, also 22.155 Euro.

Außerdem müssen Sie noch die Grunderwerbsteuer zahlen, die beim Kauf oder Verkauf von Immobilien anfällt. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%. Angenommen, Sie wohnen in einem Bundesland, in dem der Steuersatz 5% beträgt. Dann ist die Grunderwerbsteuer 400.000 Euro mal 5%, also 20.000 Euro.

Die Gesamtsteuer, die Sie beim Hausverkauf zahlen müssen, ist dann 22.155 Euro plus 20.000 Euro, also 42.155 Euro.

Beispiel 2: Hausverkauf nach 10 Jahren mit Eigennutzung

Angenommen, Sie haben im Jahr 2013 ein Haus für 300.000 Euro gekauft und es bis zum Jahr 2023 selbst bewohnt. Im Jahr 2023 verkaufen Sie das Haus für 400.000 Euro. Wie viel Steuern müssen Sie zahlen?

Da Sie das Haus selbst bewohnt haben, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen, auch wenn Sie es innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft haben. Sie müssen jedoch die Grunderwerbsteuer zahlen, die beim Kauf oder Verkauf von Immobilien anfällt. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%. Angenommen, Sie wohnen in einem Bundesland, in dem der Steuersatz 5% beträgt. Dann ist die Grunderwerbsteuer 400.000 Euro mal 5%, also 20.000 Euro.

Die Gesamtsteuer, die Sie beim Hausverkauf zahlen müssen, ist dann 20.000 Euro.

Beispiel 3: Geerbtes Haus verkaufen nach 10 Jahren

Angenommen, Sie haben im Jahr 2013 ein Haus von Ihrem Vater geerbt, der im selben Jahr verstorben ist. Das Haus hatte einen Verkehrswert von 300.000 Euro. Sie haben das Haus bis zum Jahr 2023 vermietet. Im Jahr 2023 verkaufen Sie das Haus für 400.000 Euro. Wie viel Steuern müssen Sie zahlen?

Zunächst müssen Sie prüfen, ob Sie Erbschaftssteuer zahlen müssen. Da Sie das Haus von Ihrem Vater geerbt haben, gehören Sie zur Steuerklasse I und haben einen Freibetrag von 500.000 Euro. Da der Wert des Hauses unter dem Freibetrag liegt, müssen Sie keine Erbschaftssteuer zahlen.

Da Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft haben, müssen Sie Spekulationssteuer zahlen. Um den Gewinn zu berechnen, müssen Sie die Anschaffungskosten vom Verkaufspreis abziehen. Zu den Anschaffungskosten gehören neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten wie Notar- und Maklergebühren. Da Sie das Haus geerbt haben, gelten als Anschaffungskosten der Verkehrswert des Hauses zum Zeitpunkt des Erbfalls. Dieser beträgt 300.000 Euro. Angenommen, die Nebenkosten betragen 10% des Verkaufspreises, also 40.000 Euro. Dann sind die Anschaffungskosten 300.000 Euro plus 40.000 Euro, also 340.000 Euro. Der Gewinn ist dann 400.000 Euro minus 340.000 Euro, also 60.000 Euro.

Um die Spekulationssteuer zu berechnen, müssen Sie den Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz multiplizieren. Angenommen, Ihr Einkommensteuersatz beträgt 30%. Dann ist die Spekulationssteuer 60.000 Euro mal 30%, also 18.000 Euro. Zusätzlich müssen Sie noch den Solidaritätszuschlag von 5,5% und gegebenenfalls die Kirchensteuer von 8% oder 9% zahlen. Angenommen, Sie zahlen keine Kirchensteuer. Dann ist der Solidaritätszuschlag 18.000 Euro mal 5,5%, also 990 Euro. Die Gesamtsteuer ist dann 18.000 Euro plus 990 Euro, also 18.990 Euro.

Außerdem müssen Sie noch die Grunderwerbsteuer zahlen, die beim Kauf oder Verkauf von Immobilien anfällt. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%. Angenommen, Sie wohnen in einem Bundesland, in dem der Steuersatz 5% beträgt. Dann ist die Grunderwerbsteuer 400.000 Euro mal 5%, also 20.000 Euro.

Die Gesamtsteuer, die Sie beim Hausverkauf zahlen müssen, ist dann 18.990 Euro plus 20.000 Euro, also 38.990 Euro.

Fazit

Der Verkauf eines Hauses in Deutschland kann verschiedene Steuern auslösen, je nachdem, wie lange Sie das Haus besessen und genutzt haben, wie hoch der Verkaufspreis und der Gewinn sind und ob es sich um ein geerbtes oder geschenktes Haus handelt. Die wichtigsten Steuerarten, die Sie kennen sollten, sind die Erbschaftssteuer, die Spekulationssteuer, die Gewinnsteuer und die Grunderwerbsteuer. Um die Steuern beim Hausverkauf zu berechnen, müssen Sie den Wert des Hauses, den Freibetrag, die Steuerklasse, den Gewinn und den Steuersatz berücksichtigen. Sie müssen den Hausverkauf auch in Ihrer Steuererklärung angeben, unabhängig davon, ob Sie Steuern zahlen müssen oder nicht. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, sollten Sie immer einen qualifizierten Fachmann konsultieren, um Ihre genaue Steuerlast zu ermitteln.